건축 공사 계약 (3편)

턴키계약

턴키계약은 경우에 따라서 앞에서 기술된 설계-시공일괄계약과 같은 의미로 쓰이는 경우도 있다. 그러나 엄밀한 의미에서의 턴키계약은 수급자가 공사 설계와 시공 외에도 기획 또는 공사완성 후 일정기간 동안 그 시설의 운전, 운용이나 거기에서 근무할 직원의 훈련까지도 수탁하는 방식의 계약을 말한다. 턴키방식에 의항 공사를 경우에 따라서는 패키비방식이라고도 한다. 턴키방식의 공사에서 발주자는 공사에 대한 요구 사항의 개념 및 상세 사항을 응찰자에게 지시하는 이른바 성 늘 발주 형식을 채용하는 것이 보통이다.

성능 발주는 다음과 같은 형식이 있다.

1. 설계도면 없이 개략적인 요구사항만으로 공사에 관련한 모든 것을 응찰자의 제안에 기대하는 방식

2. 기본 설계 도서와 개략의 시방서만 주어지고 응찰자에게 상세 설계의 제출을 요구하는 방식

3. 완전한 설계 도서가 주어지고 또는 전체에 대한 대안의 제출을 요구하는 방식

턴키방식에서는 1 또는 2의 유형의 성능 발주가 사용된다. 발주자는 요구사항의 개략을 성능으로 표시하면 다른 모든 것을 수급자가 처리하도록 하여 공사완성 후 발주자는 열쇠를 돌리는 것만으로 그 시설을 운전할 수 있다는 의미에서 턴키라고 한다. 또 3과 같은 유형의 발주는 대안입찰릐 방식으로 발주된다.

턴키방식의 공사 발주는 다음과 같은 경우에 활용될 수 있다.

1. 발주자가 필요로 하는 시설에 대한 성능 규정은 할 수 있으나 구체적인 안을 갖지 못한 경우

2. 발주자가 구체적인 안을 가졌다 하더라도 경쟁 입찰 등에 의해 더 좋은 안을 구하고자 하는 경우

3. 발주자가 설계를 의뢰할 적절한 컨설턴트를 얻을 수 없는 경우

4. 시설에 들어가는 기기류가 동일한 성능의 것이라도 생산업체에 따라 형태나 크기, 설치 방법 등에 큰 차이가 있어 시설 그 자체의 규모나 설계에 영향을 미치는 경우롯서 당초부터 특정 생산업체를 지정할 수 없는 경우

5. 시설에 들어가는 기기류의 상세가 생산업체 특허 등에 관련되어 일반적인 설계자로서는 알 수 없는 경우

6. 수급자가 특수한 공법이나 특수기술을 겸비한 자를 채용하고자 하나 설계단계에서 미리 수급자를 정해 둘 수 없는 경우

7. 발주자와 수주자 사이에 과거의 공사를 통해 신뢰관계가 있고 특명으로 설계 시공 계약을 체결하는 경우

이 계약방식은 석유화학 및 플랜트, 원자력 발전소, 전기통신 관련공사 등과 같이 건축물 내부의 복잡하고 또한 건축물과 밀접하게 관련이 되는 경우 증에 채용되어 왔지만 건축 분야에서는 건축 생산 기술의 공업화가 진행됨에 따라 성능 발주에 대한 관심도가 높아지고 많이 채용되고 있다.

 

공사관리계약

공사관리계약방식은 발주자, 설계자, 공사관리자의 세 전문 집단에 의해 프로젝트가 운영된다. 기본적으로 공사관리자가 발주자를 대신하여 설계 및 시공을 관리, 최종 완성물을 발주자의 의도에 적합하게 인도될 수 있도록 한다.

발주자, 설계자, 수급자의 역할은 기본적으로 설계, 시공, 분리계약과 유사하며, 공사관리자는 전체 프로젝트 일정과 비용의 계획 및 조정, 설계도서의 검토 및 시공성 향상, 건축가와 시공자 사이의 중애 등의 업무를 수행하게 된다. 공사관리계약방식은 시공단계의 위험분담과 관리의 주체 여부로 대리인형과 시공자형의 두 가지로 나눌 수 있으며, 프로젝트의 전반에 걸쳐 발주자의 컨설턴트 역할만을 수행하는 형태가 대리인형 CM이고 직접 공사를 수행하거나 전문시공자와 계약을 맺어 공사 전반을 책임지는 형태가 시공자형 CM이다.

장점

1. 프로젝트의 전 과정에 걸쳐 공사비, 공기 및 시공성에 대한 종합적인 평가 및 설계변경에 대한 효율적인 평가가 가능하여 발주자의 의사결정에 도움이 된다.

2. 단계별 시공을 적용할 수 있어 설계 및 시공기간을 크게 단축시킬 수 있다.

3. 설계과정에서 설계가 시공에 미치는 영향을 예측할 수 있어 설계도서의 현실성을 향상시킬 수 있다.

4. 기획 및 설계과정에서 발주자와 설계자 간의 의견대립 없이 설계대안 및 특수 공법의 적용이 가능하며, 참여주체들 간의 협력을 통하여 종합적인 품질향상을 기대할 수 있다.

5. 설계자와 수급자 사이의 마찰을 감소시킬 수 있다.

단점

1. 프로젝트의 성공 여부는 공사관리자의 능력에 크게 의존한다.

2. 대리인형 CM은 일반적으로 공사비와 품질에 직접적인 책임을 지지 않으므로 문제 책임의 소재가 명확하지 않다.

3. 수급자의 선정시기는 설계, 시공 분리계약과 동일하여 공사계약 이전에 수급자의 의견이 충분히 반영되지 않는다.