건축 공사 계약(2편)

공사비 지불방식에 따른 계약

실비정산보수가산계약

설계단계에서 미리 총공사비를 파악하기 어려운 경우, 예를  들면 복잡한 변경이 예상되는 공사나 긴급을 요하는 공사로서 설계 도서의 완성을 기다리지 않고 착공하고자 하는 경우에 적합하며, 실제 공사비(직접비용)와 보수(간접이용과 이윤)를 분리하여 지불하는 계약방식이다. 공사에 관한 위험의 많은 부분을 발주자가 갖게 되고, 보수의 산정 및 승인 등 발주자의 행정적인 참여가 증대된다.

실비정산보수가산계약을 보수를 지급하는 방식에 따라 다음과 같이 분류할 수 있다.

1. 공사의 진척에 따라 실제 공사비의 일정 비율을 보수로 지급하는 방식

2. 미리 일정액을 보수로 정하는 방식

3. 설계 변경에 관계되는 공사금액에 따라서 변동률을 적용하여 지급하는 방식

장점으로는 설계와 시공의 중첩이 가능한 단계별 시공이 가능하게 되어 공사기간을 단축할 수 있고, 설계변경 및 공사 중 발생되는 돌발상황에 적절히 대체할 수 있다.

하지만, 수급자가 확보된 보수로 인하여 공사비를 증대시킨다는 결점이 있기 때문에 이를 방지하기 위하여 계약체결시에 공사비용의 최댓값을 정하는 최대보증한도 실비정산보수가산계약이 일반적으로 사용된다. 즉, 발주자는 목표 실제공사금액과 목표보수를 설정하고 보수조정방식을 약정하여, 수급자의 공사이행이 목표 공사금액보다 초과된 경우에는 보수의 일정비율을 차감하고, 절감한 경우에는 보수의 일정비율을 가산하는 방식이다.

수급자는 공사비를 절감하면 절감액 일부를 추가보수로 받을 수 있으므로 적극적으로 공사비 절감에 노력하기 때문에 발주자로서도 사정이 좋다는 장점이 있다. 그러나 공사비 절감 기준을 설정하기가 곤란하고 목표 공사금액의 초과에 대한 책임 소재 결정에 어려움이 크다는 단점도 있다.

 

공사수행 방식에 따른 계약

1. 설계, 시공 분리계약

가장 널리 사용되는 전통적인 공사계약방식으로 발주자, 설계자, 수급자의 세 주체를 기본으로 운영된다. 설계자는 수급자와 분리되어 독립적으로 고용되며, 설계자와 수급자 사이에는 별도의 계약이 체결되지 않고 업무상의 협력관계만 존재하게 된다. 수급자는 설계 도서가 최종적으로 완성된 후 입찰을 통하여 참가하게 된다.

장점

1. 가장 널리 사용되는 형태이므로 프로젝트의 참가자들이 수행하게 되는 역할과 절차에 익숙하다.

2. 설계가 완성되는 시점에서 개략적인 공사 비용과 기간을 산정할 수 있다.

3. 시공자를 선정할 때  공사 비용이 확정되므로 자금 수급계획이 용이하다.

4. 설계자가 발주자의 대리인으로서 시공자를 견제하므로 비전문가인 발주자의 이익을 보호할 수 있다.

5. 총액 경쟁 입찰을 사용할 수 있어 시공자의 선정에 객관성을 기할 수 있다.

단점

1. 설계가 종료된 후에만 입찰 및 시공에 착수할 수 있어 전체 공사 기간이 길어진다.

2. 설계단계에 시공자의 참여가 배제되어 설계 도서 작성에 시공성을 충분히 반영할 수 없다.

3. 최저 낙찰제를 고수할 경우 저자낙찰에 의한 품질저하를 유발할 수 있다.

4. 설계자가 건축주의 대리인으로서의 권한을 행사하므로 시공자와의 사이에 대립적인 관계가 발생한다.

 

2. 설계, 시공 일괄 계약

설계, 시공, 감리가 단일 수급자에 의해 수행되는 방식으로 발주자와 일괄수급자의 두 주체에 의하여 운영된다. 발주자는 일괄수급자를 선정하여 프로젝트에 관련된 모든 권한을 위임하고 일괄수급자는 이에 관련된 모든 책임을 지게 된다.

설계-시공일괄 계약은 계약 체결시 공사금액을 확정할 수 없어 예비비를 확대시키게 되어 공사비 증가의 원인이 되나 이는 공사기간의 단축에 따른 비용절감으로 상쇄가 가능하다.

일괄 수급자는 자체의 조직 내부에 설계자를 포함할 수도 있고, 별도의 계약에 의해 고용할 수도 있으며, 또한 시공자와 설계자의 공동도급에 의해 프로젝트를 도급받을 수도 있다.

장점

1. 단계별 시공의 적용으로 전체 공사 기간의 단축이 가능하다.

2. 설계와 시공의 책임 소재가 일원화된다.

3. 설계자와 시공자 사이의 협조가 용이하게 되어 시공과정 중 설계변경을 단순화할 수 있고, 종합적인 공사품질의 향상을 기대할 수 있다.

4. 시공업무를 담당하는 하수급자와 자재공급업자가 설계 과정에 직접 참여할 수 있다.

5. 설계와 시공의 업무레 관한 발주자의 조정이 최소화되므로 전문지식이 없는 발주자에게 도움이 된다.

단점

1. 발주자와 설계자와의 직접적인 계약관계가 상실되어 발주자의 의견반영이 어렵게 된다.

2. 계약 체결시 총비용이 결정되지 않으므로 공사비용이 상승할 우려가 있다.

3. 총액계약이나 최고보증한도 실비정산보수계약방식의 경우 설계-시공일괄수급자의 이윤추구로 공사의 품질과 성능이 저하될 우려가 있다.