건축 공사 계약 (1편)

공사계약방식

계약이라 함은 2인 이상의 당사자 사이에 체결된 법률상 구속력을 가진 합의를 말한다. 일반적으로 당사자 간의 합의가 법률상 구속력을 가지기 위해서는, 즉 법률상 유효한 계약이 되기 위해서는 다음과 같은 요소가 구비되어야 한다.

1. 상호동의 : 한 편의 당사자로부터의 의사표시와 이에 대한 다른 한 편의 승낙이 있을 것.

2. 당사자 : 계약의 이행능력을 가진 당사자가 존재할 것.

3. 약정 : 계약에 의하여 각 당사자에게 어떤 약정이 존재할 것.

4. 합법성 : 계약상 위법이 없을 것.

5. 정당한 계약서식 : 계약의 내용이 법률적으로 인정되는 서식을 구비할 것.

이상의 5개 항복에 걸친 요소가 만족된 경우에 비로소 계약으로서의 효력을 발생한다. 계약은 쌍방이 대등한 위치에서 이루어진 것이어야 하며 계약장사자는 계약내용을 잘 이해해야 할 뿐만 아니라 법적으로 구속력이 있는 계약을 체결하는 것이 중요하다.

건설공사 도급계약에 있어서는 수급자가 도면, 시방서, 계약서, 계약조건 등이 정하는 바에 따라 공사를 완성할 것을 약속함으로써 계약이 성립되며, 수급자는 소정의 공사를 완성할 의무와 공사비를 청구할 권리가 있고 발주자는 이에 대한 공사비 지불의 의무와 소정의 품질을 기대할 권리가 있다.

수급자는 도급공사를 제삼자에게 일괄 하도급으로 맡기거나 공사비 청구권을 제삼자에게 양도할 수 없게 되어 있다.

건설공사에서 도급계약의 종료는 완성된 건물을 발주자에게 인도하고 발주자가 이에 대한 공사비를 수급자에게 지불함으로써 건물의 소유권이 수급자로부터 발주자에게 이전될 때를 말하며 도급계약은 이로써 완결된다.

 

1. 직영방식

직영방식이란 공사를 수급자에게 위탁하지 않고 발주자 자신이 자재의 구입, 기능공 및 인부의 고용, 기타 실무를 담당하거나 발주자 자신이 공사팀을 조직하여 자기 책임하에 직접 공사를 지휘, 감독하는 것을 말한다. 이상의 경우는 순수한 직영공사라 할 수 있고 공사 전체로 볼 대는 직영형식을 취하고 공사를 적당히 분할하여 각각 분할도급으로 처리할 때가 많다.

공사를 직영으로 하는 경우는 

1. 특히 중요한 건축물일때

2. 난공사일 때

3. 확실한 견적을 낼 수 없고 설계변경이 빈번하게 예측되는 공사일 때

4. 공사 중에 항상 임기응변의 조치가 필요하며 도급공사로는 극히 번잡해질 우려가 있을 때

5. 기밀유지를 위하여 부득이한 공사 및 재해의 응급복구 등의 공사일 경우

장점

도급공사에서와 같이 입찰 및 계약 등과 같은 번잡한 수속과 입찰 시에 야기되기 쉬운 경쟁의 폐해, 감독상의 곤란을 피할 수 있을 뿐만 아니라, 공사비는 원칙적으로 저렴해지고 우수한 공사를 기대할 수 있다.

단점

사무가 번잡해지고 도급공사의 경우에 비하여 경제적 개념이 희박하고 종업원의 능률이 저하되어 결국 공사비가 증대되고 공사 기한이 지연되는 경향이 있다.

 

-공사비 지불방식에 따른 계약

1. 총액 계약

총공사비, 즉 도급금액을 일정액으로 결정하여 계약하는 방식이다. 일식도급, 분할도급 등의 도급제도가 병용되며, 이 중 정액 일식도급방식이 많이 채용된다.

장점

1. 경쟁입찰에 의하여 공사비 절감 이득을 얻을 수 있다.

2. 총공사비가 계약과 동시에 판명되므로 발주자는 공사자금계획을 세우기 쉽다.

단점

1. 입찰 전에 공사에 필요한 도면, 시방서, 견적서 등이 완비되어야 하므로 공사 착수 시까지 상당한 시일 리 소요된다.

2. 발주자는 계약금액 이내에서 계약도서에 따른 양질의 공사를 엄격히 요구하는데 비해 수급자는 공사비를 가급적 낮추어 계약금액 이내에서 이윤의 비율을 높이려 하기 때문에 공사의 질에 대한 이해가 서로 일치하지 않아 분쟁이 발생하기 쉽다.

3. 지가변동, 계약도서에 대한 해석의 차이, 입찰자의 질 및 경쟁심 등을 고려하면 최저 입찰가격이 합리적인 최저가격이라 할 수 없다.

4. 설계변경이 필요할 때 공사비의 증가로 인하여 발주자와 수급자 간에 의견 차이가 발생하기 쉬워 분쟁의 원인이 되는 경우가 많다. 

 

2. 단가계약

자재단가, 노임단가, 또는 자재비 및 노무비를 합산한 면적 또는 체적단위별 단가를 결정하여 계약하는 방식으로 단가가 계약의 기초가 되며, 긴급공사 또는 공사수량이 불분명할 때 채용된다. 그러나 가능한 한 공사수량을 정확히 조사하여 물량의 대소에 따른 단가 변동을 최소화하여 공정한 단가가 결정되도록 하여야 한다.

장점

1. 긴급공사 시 또는 수량이 불분명할 때 간편하게 계약할 수 있다.

2. 설계 변경에 의한 수량이 증감이 용이하다.

단점

1. 총액계약과는 달리 공사완공 시까지의 총공사비를 예측할 수 없다.

2. 공사수량이 불분명할 때 수급자가 고가로 견적할 수도 있어 공사비 상승의 원인이 된다.