건축 공사 입찰의 절차에 대하여 알아보자

1. 입찰 공고

특명 입찰과 지명경쟁입찰의 경우를 제외하고 일반경쟁입찰에 의한 공사에 있어서는 입찰공고로 응찰자를 모집하게 된다. 입찰공고는 유능한 시공업자를 입찰에 참가시키고, 또한 이들로 하여금 입찰참가 여부를 결정하는 데 필요한 기본적인 정보를 제공하고자 하는 것으로 그 범위는 해당공사의 수행가능 여부, 입찰준비여유 유무 등을 판단할 수 있을 정도의 것으로 제한된다.

입찰공고는 신문, 일반 잡지, 업계 잡지 등에 게재되는 것이 보통이며 발주자가 정부 관청인 경우에는 관보에 게재되는 경우도 있다.

입찰공고에 포함되는 주요 항목은 공사의 명칭과 장소, 발주자와 설계자의 명칭과 주소, 개략적인 공사의 특성, 유형 및 규모, 입찰의 일시와 장소, 입찰도서의 입수방법과 장소, 계약조서 열람장소의 명칭과 소재지, 입찰조건, 입찰보증, 낙찰의 공개여부, 낙찰 또는 입찰거부에 관한 발주자의 권한 등이며 이외에도 필요에 따라 응찰자의 자격심사에 관한 사항이 포함되기도 한다.

 

2. 입찰 설명서

입찰 서류를 제출하기 전, 또는 입찰하는 동안 응찰자가 준수해야 할 사항이 여기에 포함되는데 이는 나중에 계약 체결에 영향을 미치는 여러 조건들을 설명한다. 입찰 설명서에는 다른 도서에 포함되지 않는 상세한 사항이 포함되기 때문에 즉 입찰서류를 준비하고 제출하는 데 필요한 정보를 포함하고 있기 때문에 입찰 공고만큼 간단하지 않다.

입찰설명서에는 입찰공고 사본, 입찰가격 평가기준, 입찰 관련 유의사항, 공사입찰 유의서, 공사계약 특수조건, 입찰-계약 관련 양식 및 기타 필요사항 등이 포함된다. 그 외에도 하수급자 선정이나 낙찰 전 예비 접촉 또는 준수해야 할 관련 법규, 분할 입찰 등에 관한 사항이 포함되기도 한다.

 

3. 현장 설명

현장 설명의 일시 및 장소는 입찰공고서에 명시되며 입찰 또는 견적 참가자에게 도면 또는 시방서에 표시된 현장의 실제에 대한 설명, 즉 교통, 용수, 기타 시공과 관련된 사항에 대해 현자의 실제 상황을 설명한다. 한편 현장설명에 참여하는 응찰자는 국가 기술 자격수첩 및 건설기술자 경력수첩으로 참가자격을 증명해야만 한다.

 

4. 입찰 보증

응찰자는 입찰 가격의 일정비율에 상당하는 입찰보증금을 현금 또는 지불보증수표와 같은 지정된 보증서 등으로 입찰 전 납부하여야 한다. 이는 낙찰되어도 계약을 체결할 의사가 없는 자의 입찰참가를 방지하기 위한 제도로서 낙찰되지 않은 자에게는 개찰 후에 반환하여 주고 낙찰자에게는 계약체결 후에 반환하여 준다. 만약 낙찰자로 결정된 후 계약을 체결하지 않을 경우에는 원칙적으로 반환하지 않는다.

입찰 보증의 서식은 발주자가 지정하는 경우와 보증회사가 갖고 있는 서식을 이용하는 경우가 있다.

입찰 보증 금액은 입찰가에 대한 백분율로 지시하는 경우와 일정액을 지시하는 경우 및 기타 방식이 있는데 어느 경우에도 입찰설명서에 명시된다.

 

5. 개찰과 입찰 심사

개찰은 공개로 실시되는 경우와 비공개로 실시되는 경우가 있는데 국제금융기관이 개입하고 있는 공사에서는 개찰의 공개가 의무화되어 있다. 개찰의 방법은 보통 입찰설명서에 기대되어 있다.

개찰이 실시되면 발주자 측은 입찰서류 심사를 실시한다. 심사를 담당한 심의위원은 심사보고서를 발주자 측에 제출하여 입찰 심사 결과 발주자가 의도하는 내용의 응찰이 없을 경우에는 모든 응찰을 거부할 수 있다.

 

6. 낙찰

입찰심사 결과 발부자 측은 낙찰자를 결정하게 된다.

현행 국가계약법상 공공심사의 경우에 낙찰자 선정 방법은 다음과 같다.

-추정가격 58.3억 원 미만 : 예정 가격 이하 입찰자 중 예정가격 대비 90/100 이상 입찰자로서 최저가격으로 입찰한 자

-추정가격 58.3억 원 이상 : 예정 가격 이하 최저 가격으로 입찰한 자순으로 적격 심사를 하여 종합 평점이 75점 이상인 자

 

7. 계약체결

입찰심사 결과 낙찰자가 결정되면 발주자로부터 당해 낙찰자에게 그 뜻이 통지된다. 낙찰자는 낙찰통지서를 접수하고 그 내용을 받아들이면 계약보증금을 적립하는 등 정식 계약을 위한 여러 가지 수 곳을 밟고 소정의 기일과 장소에서 계약을 체결하게 된다.

일반적으로 계약을 위한 사무적인 여러 가지 수속에는 상당한 시간이 걸리는 경우가 대부분이다.

이 때문에 공사가 지연된다는 것은 발주자나 수급자 모두에게 바람직한 일은 아니다. 미국계의 계약절차에서는 낙찰통지, 착공지시서를 겸한 내용의 서류를 작성하는데 이를 의도 서라고 하며 계약상 가계약로서의 성격을 가지게 된다. 수급자가 이 의도서에 서명하여 반송하면 그 계약은 성립된 것으로 간주되고 그 내용은 정식 계약 체결까지의 기간 동안 그 효력을 가지며, 수급자는 정식 계약 체결을 기다리지 않고 착공할 수 있다.